전세 보증금 3억과 월세 70만원, 어느 쪽이 더 유리할까요? 감으로만 판단하면 답이 안 나옵니다. 보증금 3억을 연 3.5%로 운용한다고 치면 전세의 숨은 월 부담은 약 87만 5천 원, 월세는 보증금 절감분 2억의 운용 이익(월 약 58만원)을 빼면 실부담이 월 약 12만원에 불과합니다. 즉 기회비용을 포함한 현금흐름으로 계산하면 전세의 숨은 비용이 훨씬 큽니다. 제 조건에 맞는 계산법을 정리했습니다.
감으로 비교하면 왜 틀릴까
주거지를 고를 때 대부분 이렇게 생각합니다. "전세가 3억이면 보증금이 많이 묶이지만 월세를 안 내니 낫지 않아?" 혹은 "월세 70만원이면 1년에 840만원인데, 전세 묶어두는 것보다 싸지 않을까?" 둘 다 맞을 수도 있고 둘 다 틀릴 수도 있습니다. 빠진 변수가 있기 때문이에요.
전세를 고를 때 놓치는 것은 보증금의 기회비용입니다. 3억을 보증금으로 넣으면 그 돈을 파킹통장이나 예금에 넣어 얻을 수 있었던 수익이 통째로 사라집니다.
월세를 고를 때 놓치는 것은 절감된 보증금의 운용 여부입니다. 월세는 보증금이 적게 들어 남는 돈이 생기지만, 그 돈을 실제로 굴리지 않으면 기회이익은 0원이 됩니다.
두 선택지를 공정하게 비교하려면 현금이 '언제, 얼마나, 어떤 형태로' 빠져나가고 들어오는지를 같은 기준으로 세어야 합니다. 이게 기회비용을 포함한 현금흐름 차분 비교예요.
전세의 실제 월 부담 계산법
전세의 실부담은 월세처럼 직접 나가는 돈이 없어서 '공짜처럼' 느껴지지만, 실제로는 보증금의 기회비용이 매달 발생합니다.
전세 월 실부담 ≈ (전세 보증금 × 연 기대수익률) ÷ 12
예를 들어 전세 보증금 3억원에 연 기대수익률 3.5%를 적용하면, 3억원 × 0.035 ÷ 12 = 월 약 87만 5천 원입니다. 이게 보증금을 묶어두는 데 치르는 암묵적 비용이에요. 여기에 전세대출을 이용했다면 대출이자가 추가로 붙습니다.
월세의 실제 부담 계산법
월세는 눈에 보이는 지출이지만, 보증금 절감분의 기회이익을 빼줘야 합니다.
월세 실부담 = 월세액 − (절감된 보증금 × 연 기대수익률 ÷ 12)
전세 대비 보증금이 2억원 절감됐고 그 2억원을 연 3.5%로 운용할 수 있다면, 절감 기회이익은 2억원 × 0.035 ÷ 12 = 월 약 58만 3천 원입니다. 월세 70만원에서 빼면 실부담은 월 약 12만원. 이 12만원이 전세 대비 월세를 선택했을 때 추가로 나가는 순비용입니다.
여기서 끝이 아닙니다. 월세를 내는 무주택 세대주 근로자는 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있어요. 총급여 8천만원 이하라면 월세의 15~17%를 세액공제받습니다(연간 최대 1천만원 한도, 국세청 기준). 이 금액을 실부담에서 빼면 월세의 실제 부담은 더 줄어듭니다.
실전 적용할 때 3가지 원칙
첫째, 수익률은 '실제 운용 가능한 수치'로만 설정하세요. "주식 수익률 7%"처럼 막연한 숫자를 넣으면 비교가 왜곡됩니다. 지금 당장 보증금 절감분을 넣을 수 있는 정기예금이나 파킹통장 금리(2026년 기준 2.5~3.5% 수준, 한국은행 통계 참고)를 쓰세요.
둘째, 전세대출 이자는 반드시 포함하세요. 보증금 전액을 자기 돈으로 넣는 경우는 드뭅니다. 대출이자는 전세의 실부담에 직접 더해지는 비용입니다.
셋째, 비교 기간을 1년으로 고정하세요. 월 차이 × 12를 해서 연간 총액으로 비교하면 "이 선택이 1년에 얼마짜리 결정인지" 감이 잡힙니다.
계산에 넣지 못하는 두 가지 리스크
현금흐름 계산에는 녹이기 어려운 것들이 있습니다. 첫째, 전세 보증금 반환 리스크예요. 역전세나 보증 사고로 보증금이 제때 안 돌아올 위험은 비용이 아니라 리스크라서 별도로 평가해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 여부를 현금흐름 판단과는 분리해서 확인하세요. 자세한 조건은 HUG 홈페이지(https://www.hug.or.kr)에서 확인할 수 있습니다.
둘째, 기대수익률 설정의 민감도입니다. 수익률을 2.5%에서 3.5%로 1%포인트만 올렸을 때 전세 실부담이 얼마나 바뀌는지, 월세를 5만원 낮췄을 때 손익분기점이 어디서 바뀌는지 보는 게 실제 의사결정에 더 유용합니다. 계산 결과 자체보다 어느 변수에 결과가 게하는지가 핵심이에요.
자주 묻는 질문
Q. 전세 보증금을 전액 대출로 마련했다면 기회비용은 어떻게 계산하나요?
A. 전액 대출이라면 자기자본의 기회비용은 0원이지만, 대출이자 전액이 전세의 실부담이 됩니다. 3억원 전세대출에 연 4% 금리라면 월 이자는 약 100만원이에요. 이 금액과 월세를 직접 비교하면 됩니다.
Q. 기회수익률을 얼마로 설정해야 현실적인가요?
A. 지금 당장 해당 금액을 예치할 수 있는 금융상품의 금리를 기준으로 삼는 게 가장 정직합니다. 2026년 기준 정기예금이나 파킹통장 금리인 2.5~3.5% 범위가 현실적이에요. 불확실한 투자 수익률을 쓰면 비교가 왜곡됩니다.
Q. 월세 세액공제는 누구나 받을 수 있나요?
A. 무주택 세대주이면서 총급여 8천만원 이하 근로자라면 연간 최대 1천만원 한도 내에서 월세의 15~17%를 세액공제받을 수 있습니다. 집주인 동의 없이 확정일자와 계약서만 있으면 신청 가능해요. 국세청 홈페이지(https://www.nts.go.kr)에서 신청 조건을 확인하세요.
마무리
전세의 숨은 비용은 보증금의 기회비용, 월세의 숨은 이익은 절감 보증금의 운용 이익입니다. 이 두 개만 제대로 계산해도 감으로 하던 주거 선택의 근거가 훨씬 선명해져요. 지금 당장 내가 넣을 수 있는 예금 금리 하나만 정하고, 월세와 전세 보증금 금액을 대입해보세요. 숫자가 답을 알려줍니다.
원문 글 보러 가기 👉 https://kaharana1.mycafe24.com/jeonse-vs-monthly-rent-cashflow-comparison/
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